中指筹谋院每年发布城市开荒投资诱骗力呈文，本呈文为节选

近期，中指筹谋院发布了《2025中国地级以上城市房地产开荒投资诱骗力筹谋呈文》，通过对多维度数据的深切分析与总结，构建酿成了包括2大维度、10个方面，40余项具体盘算的“城市房地产开荒投资诱骗力评价模子”，基于此模子，对天下31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级及以上城市进行投资诱骗力评价。

东谈主口汇集是城市竞争力的最平直体现。算作房地产商场的关节支合手要素，东谈主口的鸿沟、流向及年岁结构深度影响不同城市的住房需求后劲。在东谈主口总量回落及城镇化趋缓布景下，合手续的东谈主口净流入成为臆测城市发展韧性和商场活力的关节盘算：一方面，合手续的东谈主口流入为城市提供了融会的住房基础；另一方面，高修养东谈主才汇集也将带动改善性住房需求开释，为商场恒久发展提供支合手。

2024年，天下年末总东谈主口为14.08亿东谈主，较上年减少139万东谈主，衔尾三年小幅回落，城镇化率擢升至67.0%。伴跟着东谈主口鸿沟回落及城镇化放缓，中恒久住房需求有所减少，但我国东谈主口总量大，城镇化水平较发达国度仍有差距，房地产商场仍有发展空间。值得细心的是，近几年东谈主口流向趋势总体弘扬为少部分中枢城市凭借经济、资源上风保合手较快增长，三四线城市举座东谈主口外流加重，城市分化加重，这也意味着不同城市之间住房需求各异增大。一二线中枢城市因东谈主口合手续流入，住房需求相对融会，同期改善性需求开释支合手商场韧性较强，仍具备一定开荒后劲；而关于大部分三四线城市而言，房地产高速增长的时期已基本规则，改日这些城市的住房将转头骤然属性，城镇化及购买力将主导商场走势，尤其是东谈主口合手续流出，住房供应多余的三四线城市可能会恒久靠近楼市有用需求不及的情况，商场转机的时期也会更长。

东谈主口流向：近几年大部分城市东谈主口增长比拟上个十年有所放缓；2024年贵阳东谈主口增量居天下首位，深圳、广州东谈主口衔尾两年保合手较快增长，合肥、长沙、南昌、杭州增长超10万图：天下商品房销售面积与城镇东谈主口对比

图：2011-2020VS2021-2024年要点城市常住东谈主口年均增量对比

注：部分城市2024年常住东谈主口数据尚未公布，接受2023-2021年均东谈主口增量代替

数据来源：各城市统计局，中指数据CREIS

伴跟着我国城镇东谈主口的高速增长，房地产商场也阅历了合手续20多年的快速膨胀阶段，但2017年以后，我国总东谈主口及城镇东谈主口增长速率运行逐年放缓，直至2022年总东谈主口鸿沟出现下落，每年城镇东谈主口增量降至1200万东谈主以下，天下商品房销售面积也在2021年见顶后逐渐回落。

关于不同城市而言，在东谈主口总量趋缓布景下，多数城市最近几年东谈主口增长速率也有所趋缓，对比来看，上个十年（2011-2020）天下共有约30个城市常住东谈主口年均增量超10万，而最近四年（2021-2024）年均东谈主口增长超10万的城市降至9个。其中，武汉受2021年东谈主口大幅增长120万带动，近四年年均东谈主口增量超上个十年，而多数城市东谈主口增长有所放缓，如深圳、广州、成都等城市在2011-2020年期间常住东谈主口保合手年均50万东谈主以上的增长，而近4年则回落至年均不及15万，杭州、长沙、郑州也从每年30-40万增量降至10万+量级，尽管这些中枢城市东谈主口增长放缓，但也曾东谈主口最具诱骗力的区域。此外，重庆等城市往时东谈主口增长较快，但近几年东谈主口举座有所减少，北京、上海在东谈主口政策按捺、产业结构转机等要素影响下，近几年常住东谈主口不异小幅回落，但京沪城市能级高、高修养东谈主才较多，东谈主口由鸿沟膨胀转向结构优化。

表：2024年要点城市常住东谈主口增量及城镇化率

注：哈尔滨、北海为2023年数据。

数据来源：各城市统计局、统计年鉴

从2024年最新数据来看，一线城市中广州、深圳东谈主口保合手正增长，其中深圳增长近20万东谈主，广州增长15.1万东谈主，而北京、上海东谈主口由增转降，分离下落2.6、7.2万东谈主。中西部省会城市中，贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地合手续保合手较强吸附力，其中贵阳东谈主口增长彰着，2024年贵阳常住东谈主口增长19.96万东谈主，增量居天下首位，长沙、南昌东谈主口增长均超10万东谈主；长三角、珠三角城市凭借自己产业上风及东谈主才政策，多地东谈主口多年呈净流入，如2024年合肥、杭州、温州、宁波东谈主口增量在8~10万傍边，佛山、东莞2024年东谈主口增长均超8万东谈主。京津冀、山东半岛城市群除个别城市增长外，多数城市东谈主口靠近下落压力。

贵阳：2024年贵阳常住东谈主口660.25万东谈主，比上年末增多19.96万东谈主，增长3.12%，常住东谈主口增量位居天下首位。究其原因：

一是强省会政策支合手下，诱骗东谈主口合手续流入，2021年贵阳运行本质“强省会”计谋，比拟省内其他城市，贵阳做事契机、资源上风彰着，马虎诱骗左近城市东谈主口流入。与之酿成对比的是，2024年贵州省常住东谈主口比上年末减少5万东谈主，省内其他城市如毕节减少11万东谈主，遵义下落8.6万东谈主，铜仁下落5.2万东谈主。

二是经济发展与产业汇聚诱骗东谈主才流入，贵阳2024年GDP增长6%，六简短点产业（装备制造业、磷及磷化工、铝及铝加工、电子信息制造业、健康医药、生态特质食物）增多值同比增长18%；同期数字经济握住壮大，大数据产业凭借自己上风酿成竣工产业链；同期依托资源上风加速发展汽车制造业，新能源汽车产量打破10万辆（贵州磷矿资源储量位居天下第三，其中磷富矿查明资源储量12.49亿吨，占天下的56%，信息露出，天下电动汽车中每三辆就有一辆的电板用了贵州的“磷元素”；其中贵阳的开阳县被誉为“储能之都”），产业快速发展为当地提供了丰富的做事岗亭，诱骗了无边省表里劳能源东谈主口流入，2024年贵阳新增产业东谈主才5.46万东谈主。

三是，东谈主才政策带动高校毕业生留筑东谈主数增多，贵阳2021年底启动本质高校毕业生留（引）筑步履，2022年留筑东谈主数显耀增多，达11.08万东谈主，2023年为12.07万东谈主，2024年达到了13.06万东谈主。此外，贵阳市区房价在八九千水平，房价收入比合理，荒疏上风杰出，这亦然诱骗东谈主口流入的伏击原因。

深圳：2024年深圳常住东谈主口增量为19.94万东谈主，以幽微差距位居天下第二，衔尾两年东谈主口增量在10万以上。深圳算作经济特区，经济发展水平高，2024年规上工业总产值达5.4万亿元，规上工业总产值、工业增多值衔尾3年扫尾天下城市“双第一”。

同期，深圳的创业氛围浓厚，政府鼎力支合手创业，创业孵化器、投资机构等配套本领完善，PCT国际专利央求量衔尾21年居天下城市首位。科技、金融、当代服务业等产业为种种东谈主才提供了发展契机，诱骗了广阔企业和外来东谈主口流入。

此外，深圳的户籍政策比拟京沪较为宽松，对高级次东谈主才还提供住房补贴、子女入学优先权等优惠政策。算作外侨城市，深圳文化包容性强，这些要素共同影响下，深圳成为东谈主口流入的热点城市。

城镇化进度中，区域中心城市凭借资源及产业上风，东谈主口有望合手续导入

表：2024年主要省份过火省会常住东谈主口、城镇化水平

注：哈尔滨常住东谈主口为2023年数据。

数据来源：各城市统计局、统计年鉴

从城镇化进度来看，2024年，天下常住东谈主口城镇化率67.0%，较上年末擢升0.84个百分点，较“十四五”决议提到的“2025年我国常住东谈主口城镇化率将提高到65%”已逾越2个百分点，城镇化进度的加速鼓舞预示着现时我国城镇化发展已参加中后期，但结合发达经济体70%-80%水平来看，我国城镇化率仍有一定发展空间。2024年8月，国务院印发的《深切本质以东谈主为本的新式城镇化计谋五年步履盘算》建议发展标的，“改日5年我国常住东谈主口城镇化率擢升至接近70%”。

从主要省份来看，广东、江苏、浙江、辽宁、福建城镇化率较高，2024年城镇化率均在70%以上。山东、河北、安徽、湖南、四川、河南等省份常住东谈主口鸿沟较大，但城镇化率仍低于天下平均水平，其中河南省领有近1亿常住东谈主口，城镇化率仅59%；四川省超8000万东谈主口，城镇化率仅60%；另外，西南的广西、贵州、云南等省份城镇化率均低于58%，改日这些省份城镇化仍有较大擢升起间，在此流程中，区域中心城市有望成为东谈主口主要流向地。

增长后劲：小学在校生数目保合手融会，广州、成都、武汉、合肥等城市小学生在校东谈主数同比增长较快

图：积年天下东谈主口降生率及幼儿园在园东谈主数、小学生在校生东谈主数

数据来源：国度统计局

跟着2018年以来我国降生东谈主口彰着下落，幼儿园在园东谈主数自2021年也运行逐年回落。左证国度统计局数据，2018年我国东谈主口降生率降至10.86‰，2020年运行降至10‰以下，2022年运行降生东谈主口降至1000万以下。降生东谈主口的减少逐渐在幼儿园在园东谈主数有所体现，2021年运行衔尾4年下落。2024年天下东谈主口降生率为6.77‰，降生东谈主口为954万，2024年我国在园幼儿3584万东谈主，较2023年减少509万东谈主，2024年小学在校生东谈主数为10584万，较上年减少252万。“全面二孩”政策本质后，2016-2017年降生东谈主口出现一定增长，适龄儿童入学仍支合手近几年小学在校生保合手一定例模，但预测改日几年小学生鸿沟也将出现下落。不同城市来看，2024年，已公布数据的GDP超万亿及常住东谈主口超千万的26个城市中，幼儿园在园东谈主数均出现回落，多数城市小学在校生保合手一定增长。

从对房地产的影响角度来看，在园幼儿和小学生鸿沟大意味着城市领有更多的年青家庭，跟着孩子成长流程中对居住空间需求的变化，更多改善性购房需求将获得开释，进而对城市房地产商场酿成更强的支合手。其中，一线城市在较大东谈主口基础上，在园幼儿及小学生鸿沟均较大，广州、深圳在园幼儿均超50万，小学生数目分离达133万和124万东谈主，鸿沟天下开首，相对京沪更宽松的东谈主口政策，为广深带来较为富饶的东谈主口后劲，除上国外，北京、广州、深圳小学生鸿沟保合手增长。二线中枢城市中，重庆城市体量相当于中等省份，幼儿园在园东谈主数和小学在校生东谈主数分离达77.8和203.2万东谈主，均居天下首位，但2024年出现彰着下滑，尤其是在园幼儿减少近10万；成都鸿沟不异较大，幼儿园东谈主数位居天下第二位，达56.3万东谈主，小学在校生位居天下第三，尽头130万，且2024年同比增长4.4万，在中枢城市中增量最大。此外，2024年郑州、西安小学在校生鸿沟也尽头百万，在园幼儿鸿沟超35万，东谈主口鸿沟杰出；武汉、合肥、佛山、杭州、青岛等城市小学生增量超2.5万，东谈主口活力较强。

注：苏州、常州未公布数据

数据来源：各城市统计局

东谈主才上风：广州、武汉、北京、上海等地高校资源及在校生鸿沟上风彰着，东谈主才支合手力强

注：统计口径为本专业在校生，南昌、哈尔滨、济南为高校一都在校生东谈主数，*为2023年城市统计年鉴数据

中枢城市凭借丰富的教练资源，高校在校生鸿沟杰出。2024年，广州本专业在校生东谈主数达到149.8万东谈主，郑州本专业在校生143.2万，位列天下前二位；武汉、成都、重庆高校在校生东谈主数也打破110万东谈主，西安、南京、长沙、南昌、哈尔滨在校生东谈主数均超80万东谈主，鸿沟也较大。学校场地地是大学生毕业后的做事首选地，富饶的东谈主才供给为城市改日的产业发展提供了邃密基础。天然，其中也有不少城市诚然高等教练资源较丰富，但毕业生留存率相对偏低，中枢原因仍在于当地未能提供贯串大学生的做事岗亭。

此外，比拟本专业在校生，筹谋生鸿沟时时更能代表各地教练质地。左证《2024年天下教练职业发展统计公报》，2024年我国在学筹谋生409.54万东谈主，其中共有10城在学筹谋生数目尽头10万东谈主，分离是北京、上海、南京、武汉、西安、广州、成都、杭州、重庆和天津，其中北京筹谋生在学数目已达47.5万，远高于其他城市。巨大的筹谋生群体为这些中枢城市的高端产业布局和翻新发展提供了强盛的东谈主才支合手。

数据来源：国度统计局

结语

我国正阅历从“东谈主口鸿沟红利”向“东谈主口质地红利”的转型期，尽管在天下东谈主口衔尾三年回落布景下，中枢城市东谈主口增长也有所趋缓，但凭借资源上风及产业升级带来的发展红利，中枢城市仍诱骗无边东谈主口汇集。尤其是近几年多地建议的“强省会”计谋初见凯旋，除东部中枢城市外，中西部的贵阳、长沙、南昌等省会城市也扫尾东谈主口较快增长世博体育app下载，而东谈主口汇集又为城市发展带来鸿沟经济及翻新活力，同期也为房地产商场提供了潜在需求支合手。